Fiscalité immobilière en Italie pour non-résident

Le premier bloc fiscal se règle chez le notaire, le jour de l'acte. Il comprend la taxe d'enregistrement, les taxes hypothécaire et cadastrale, et éventuellement la TVA lorsque le vendeur est une entreprise de construction plutôt qu'un particulier. C'est ce bloc, additionné aux honoraires du notaire, qui constitue le cœur du budget fiscal d'acquisition — 9 % de registro en résidence secondaire chez un particulier, selon l'Agenzia delle Entrate.

Pour une résidence secondaire achetée à un particulier (ou une entreprise en exonération de TVA), l'Agenzia delle Entrate fixe l'imposta di registro à 9 % (minimum 1 000 €), plus les impôts hypothécaire et cadastral à 50 € chacun. La base de calcul de l'imposta di registro est en principe la valeur catastale (sistema del prezzo-valore) lorsque les conditions sont réunies — souvent inférieure au prix payé. Les honoraires du notaire et l'éventuelle commission d'agence s'ajoutent.

Conséquence pratique : deux biens affichés au même prix peuvent coûter plusieurs milliers d'euros d'écart en taxes. Le détail poste par poste est développé dans notre page dédiée aux frais d'achat.

• Détail des frais d'achat, poste par poste
• Taxe d'enregistrement : base et taux dépendent de la nature du bien
• Vendeur professionnel : le régime peut basculer sur la TVA
• Taxes hypothécaire et cadastrale : montants fixes modestes entre particuliers

L'IMU est l'impôt immobilier local italien. Elle n'est en principe pas due sur la résidence principale du contribuable italien, mais elle l'est sur les autres biens — ce qui inclut, pour un acquéreur français non résident, sa résidence secondaire dans les Pouilles.

Son montant se calcule à partir de la valeur cadastrale du bien et d'un taux fixé par la commune, dans une fourchette encadrée au niveau national. Deux biens comparables situés dans deux communes voisines peuvent donc supporter une IMU différente. C'est une information que nous demandons pendant la due diligence, avant l'offre : elle fait partie du coût annuel de détention, avec les charges de copropriété, l'assurance et l'entretien.

Le paiement s'effectue en Italie, généralement en deux échéances annuelles. Beaucoup de nos clients le confient à un comptable local ou à un gestionnaire, en même temps que la déclaration des loyers.

Les loyers d'un bien situé en Italie sont imposables en Italie, y compris pour un bailleur non résident. Plusieurs régimes d'imposition existent selon la nature de la location et le statut du bailleur ; c'est précisément le point sur lequel un commercialista apporte le plus de valeur, car le choix du régime a un effet direct sur le rendement net.

En parallèle, un résident fiscal français doit déclarer ces revenus en France. La convention fiscale entre la France et l'Italie a pour objet d'éviter la double imposition, en général par un mécanisme de crédit d'impôt : l'impôt payé en Italie est pris en compte en France. Concrètement, vous déclarez des deux côtés, mais vous ne payez pas deux fois le même impôt.

La location touristique ajoute des obligations qui ne sont pas fiscales mais réglementaires : enregistrement de l'activité, code d'identification national et règles communales. Nous les traitons dans notre page consacrée à la location saisonnière.

• Location saisonnière : CIN, réglementation et rendement
• Déclarer en France même si l'impôt est payé en Italie
• Détention d'un bien à l'étranger : à porter dans votre déclaration française
• Un commercialista italien pour le régime d'imposition des loyers

La fiscalité de la revente dépend notamment de la durée de détention et de l'usage du bien. Si votre horizon est court — acheter, rénover, revendre — c'est une question à trancher avant l'achat, pas au moment de mettre en vente, car elle peut modifier la structure même de l'opération.

La transmission suit une logique différente : le bien étant situé en Italie, les règles italiennes de succession et de fiscalité successorale entrent en jeu, en interaction avec les règles françaises et européennes. Les familles qui achètent à plusieurs, ou qui envisagent une détention via une société, gagnent à faire cadrer le montage par un notaire avant de signer le compromis, quand tout est encore modifiable.

Nous ne sommes ni comptables ni avocats fiscalistes, et nous ne prétendons pas l'être. Notre rôle est de vous signaler les sujets fiscaux au bon moment du parcours, de vous mettre en relation avec un notaire et un comptable habitués aux acquéreurs francophones, et d'intégrer dans le budget les coûts récurrents que ces professionnels chiffrent.

C'est la différence entre découvrir l'IMU en recevant son premier avis et l'avoir intégrée au plan de financement dès la première discussion.