Glossaire de l'achat immobilier en Italie

Cette première série de termes concerne l'identité administrative et la vérification du bien. Elle intervient avant toute offre — c'est la phase où l'on peut encore renoncer sans coût.

• Codice fiscale — identifiant fiscal italien, indispensable pour signer, ouvrir un compte ou souscrire un abonnement. Obtenu auprès de l'administration fiscale ou via un consulat.
• Catasto — le cadastre italien. Il recense les biens, leur classement et leur valeur cadastrale, base de calcul de plusieurs taxes.
• Visura catastale — l'extrait cadastral d'un bien. Il indique le propriétaire déclaré, la consistance et la catégorie du bien. Sa lecture révèle les écarts avec ce que montre l'annonce.
• Planimetria catastale — le plan déposé au cadastre. Comparé à l'état réel, il fait apparaître les volumes non déclarés.
• Geometra — le géomètre italien, professionnel technique central. Il vérifie conformité cadastrale et urbanistique, mesure, et chiffre les régularisations.
• Conformità urbanistica — la conformité du bien aux autorisations de construire obtenues. Un point bloquant : une extension non déclarée empêche la vente ou impose une régularisation préalable.
• APE — le certificat de performance énergétique, obligatoire à la vente.

Deuxième série : les documents qui engagent. En Italie, l'essentiel du rapport de force se joue à cette étape, et non le jour de l'acte.

• Proposta d'acquisto — l'offre d'achat. Une fois acceptée, elle engage souvent plus qu'on ne le croit : à faire relire avant signature.
• Compromesso ou contratto preliminare — le contrat préliminaire qui fixe prix, délais, conditions et clauses suspensives. Il peut être enregistré, ce qui renforce la protection de l'acquéreur.
• Caparra confirmatoria — acompte à valoir sur le prix, avec un régime protecteur en cas de défaillance de l'autre partie.
• Caparra penitenziaria — acompte qui organise un droit de renoncer contre paiement : le régime est différent et souvent moins favorable. Vérifiez laquelle figure dans votre contrat.
• Clausola sospensiva — la condition suspensive, par exemple l'obtention d'un prêt. Son absence transforme un aléa normal en risque personnel.
• Procura — la procuration, qui permet de se faire représenter, notamment à la signature, quand le déplacement est impossible.

Dernière série : l'acte lui-même, les taxes et les termes qui apparaissent une fois le bien à vous.

• Rogito ou atto notarile — l'acte authentique de vente signé devant notaire. Il transfère la propriété, solde le prix et déclenche le paiement des taxes.
• Notaio — le notaire italien, choisi et rémunéré par l'acquéreur. Il vérifie la propriété, les hypothèques, la conformité, et collecte les taxes pour l'État.
• Imposta di registro — la taxe d'enregistrement, principale taxe d'acquisition. Elle se calcule selon la nature du bien et, dans plusieurs cas, sur la valeur cadastrale plutôt que sur le prix.
• Imposta ipotecaria et imposta catastale — taxes hypothécaire et cadastrale, de montants fixes modestes dans une vente entre particuliers.
• IMU — la taxe foncière annuelle italienne, due sur les biens qui ne sont pas la résidence principale, donc sur une résidence secondaire.
• Prima casa — le régime de faveur applicable à la résidence principale, sous conditions strictes de résidence. Il ne s'applique en principe pas à une résidence secondaire.
• CIN — le code d'identification national des locations touristiques, à mentionner dans les annonces.
• Masseria, trullo, lamia — une ancienne exploitation agricole fortifiée, une construction à toiture conique en pierre sèche, et sa variante à toit plat.

Chacun de ces termes correspond à un moment précis du parcours d'achat, détaillé dans nos autres pages : le calendrier et les étapes, le budget poste par poste, la fiscalité annuelle et la réglementation locative.

• Le parcours d'achat étape par étape
• Frais d'achat : chaque taxe expliquée
• Fiscalité et IMU du non-résident
• Location saisonnière et code CIN
• Trullo, lamia, masseria : quel bien choisir